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Baulexikon - Begriff Mietvertrag Zwischen 2,5 und 3 Millionen Verträge zur Miete in einem Einfamilienhaus, einer Mietwohnung, einem Mehrfamilienhaus oder auch für eine Garage werden alljährlich in Deutschland neu abgeschlossen.

Die meisten Mietverträge werden schriftlich und mit Hilfe von vorgedruckten Vertragsentwürfen, das heißt mehr oder weniger umfangreichen Formularmietverträgen, abgeschlossen.

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Mietverträge können aber auch nur aus „ein paar Zeilen“ bestehen oder mündlich abgeschlossen werden. Voraussetzung für einen wirksamen Mietvertrag ist lediglich, dass Einigkeit über den Inhalt besteht, also wer Mieter und wer Vermieter ist, welche Wohnung zu welchem Preis vermietet wird, eventuelle Bedingungen zur Nutzung der Wohnung oder von einem Haus und wann das Mietverhältnis beginnen soll.

Vorteil eines mündlichen Mietvertrages ist, dass grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde. Nach den Vorschriften des BGB besteht zum Beispiel keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und auch Nebenkosten sind lt. BGB nicht neben der Miete zu bezahlen. Nicht zuletzt wegen dieser unbestreitbaren Vorteile für den Mieter, aber auch weil die Gefahr besteht, dass nach einiger Zeit Streit über die Frage entsteht, was alles mündlich vereinbart wurde, sind mündliche Mietverträge die Ausnahme und der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages ist die Regel.

Häufig kommt es auch vor, dass der erworbene Grundbesitz vermietet wird. Von entscheidender Bedeutung ist in diesem Fall, dass der Mietvertrag vom Erwerbsvorgang nicht berührt wird, vielmehr tritt der Käufer kraft Gesetzes an Stelle des bisherigen Eigentümers in das Mietverhältnis ein. Beabsichtigt der Erwerber die Kündigung dieses Mietverhältnisses, so muss er dem Mieter gegenüber seine Eigentümerstellung nachweisen. Eigentum erwirbt der Käufer jedoch erst mit der Eintragung in das Grundbuch. Je nach Vertragsgestaltung kann der Fall eintreten, dass sich das Mietverhältnis verlängert, weil der Käufer aufgrund der noch nicht vorgenommenen Eigentumsumschreibung die Kündigung zum Stichtag nicht erklären konnte.

Ein Formularmietvertrag ist ein vorgedruckter Vertragstext, der von Verlagen, Haus- und Grundbesitzervereinen oder Maklern sowie auch im Internet herausgegeben wird und dort oftmals kostenlos zum Download bereitsteht. Rechte und Pflichten der Vertragspartner werden in einem Formular-Mietvertrag aufgelistet. Viele Vertragsklauseln sind aber überflüssig oder verschlechtern manchmal sogar die gesetzlichen Mieterrechte. Nicht jede Vertragsklausel ist wirksam und heute noch aktuell. Leitet der Vermieter Ansprüche aus einem Formularmietvertrag ab, sollte die Klausel immer zuerst von einem Mieterverein geprüft werden.

Mit Hilfe von Formularmietverträgen können unbefristete Verträge, Zeitmietverträge, Staffel- oder Indexmietverträge abgeschlossen werden. Einen mieterfreundlichen Formularmietvertrag findet man im Internet kostenlos zum Download.

Bei der Kündigung eines Mieters sollten folgende Punkte unbedingt beachtet werden: beachtet werden:

  • Bei einem unbefristeten Mietvertrag für eine Wohnung, ein Haus oder eben eine Garage kann jederzeit unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.
  • Ist der Mietvertrag befristet (Zeitmietvertrag), so ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Aber Vorsicht: Geht aus einem Mietvertrag nicht klar hervor, ob ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag von den Vertragsparteien gewollt war, so geht dies zu Lasten des Vermieters. Der Mieter kann dann auch ordentlich kündigen.
  • Die Kündigungsfrist für unbefristete Mietverträge beträgt nach dem neuen Mietrecht, unabhängig von der Mietdauer, 3 Monate. Die Problematik, ob ein Nachmieter gestellt werden darf, hat sich damit erledigt.
  • Ein vorzeitiges Ausscheiden aus dem Mietvertrag ist aber dennoch möglich, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untermieterlaubnis hat und der Vermieter die Erlaubnis ohne einen wichtigen Grund ablehnt.

Sonderkündigungsrechte (außerordentliche fristgemäße Kündigung) bestehen u.a. in folgenden Fällen:

  • bei unberechtigt verweigerter Untermieterlaubnis
  • bei Tod des Mieters
  • bei Modernisierungsmaßnahmen
  • bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
  • bei Vereinbarung einer Staffelmiete nach vier Jahren (bei Zeitmietverträgen)

Die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung besteht u.a. in folgenden Fällen:

  • wenn der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch nicht oder nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzieht und Abhilfe auch nach angemessener Frist (Fristsetzung erforderlich) nicht geschaffen hat
  • bei erheblicher Gesundheitsgefährdung infolge des Wohnungszustandes
  • bei allgemeiner Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses

Ist ein Rücktritt von einem Mietvertrag möglich?

Wurde ein Mietvertrag einmal geschlossen, sind die beteiligten Parteien dazu verpflichtet, sich an diesen Mietvertrag zu halten. Dies gilt als einer der wichtigsten Grundsätze unseres Rechtsystems und ist genau so ein Grundsatz im aktuellen Mietrecht. Nur bei Formular-Mietverträgen und allgemeinen Geschäftsbedingungen ist es deutschen Gerichten nach § 307 BGB möglich, die Inhalte auf Rechtswidrigkeiten zu prüfen. So hat es sich schon ergeben, dass einige Klauseln in Formular-Mietverträgen als unwirksam angesehen wurden, da Mieter durch diese Klauseln im Mietvertrag enorm benachteiligt wurden. Zu beachten ist jedoch, dass bei für unwirksam anerkannten Klauseln im Mietvertrag ausschließlich diese unwirksam werden und nicht der Mietvertrag an sich, dieser Mietvertrag bleibt weiterhin bestehen.

Ist zum Beispiel in einem Mietvertrag ein Rücktrittsrecht nicht schriftlich festgesetzt oder durch eine ggf. mündliche Zusatzvereinbarung nicht gegeben, ist es keiner der Vertragsparteien gestattet, sich durch einseitige Bekundung vom Mietvertrag zu lösen. Der einseitige Rücktritt vom Mietvertrag ist dennoch unter verschiedenen Gegebenheiten möglich, noch bevor das tatsächliche Mietverhältnis begonnen hat. Diese können sein:

  • ein Aufhebungsvertrag – Der Mietvertrag wird unter beidseitigem Einverständnis aufgehoben.
  • eine Vertragsanfechtung – Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung (z.B. wegen Täuschung des Vermieters bezüglich des monatlichen Einkommens des Mieters oder ggf. dessen Belastung durch laufende Verfahren).
  • ein Rücktritt – Rücktritt vom Mietvertrag wegen einer nicht erbrachten Vorleistungen, z.B. wegen einer nicht vereinbarungsgemäß im Voraus gezahlten Kaution; wobei der Vermieter bzw. die Partei die einen Rücktritt erwirken möchte, immer erst eine Mahnung mit einer Frist setzen muss (BGB § 323).
  • eine Anpassung – Bei Unstimmigkeiten über die Geschäftsgrundlage können nach § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuchs beide Parteien eine Anpassung des Mietvertrages verlangen. Jedoch ist es gesetzlich nicht erlaubt, wegen einer gegebenen Nichteinigung über die Anpassungen sich vom Vertrag zu lösen (BGB §313 Abs. 3).
  • eine Kündigung – Ist ein Mieter in die Wohnung eingezogen, bleibt beiden Parteien noch die Möglichkeit der ordentlichen, fristgerechten bzw. der außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Mietvertrags.

Fazit: Egal ob man eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Wochenendhaus mieten oder vermieten möchte; immer sind die Grundlagen der Gesetzgebung zu beachten. Hat man Fragen zum Mietvertrag oder dem Mietrecht, kann man sich auch an eine Verbraucherschutzzentrale wenden. Oder man nutzt die Möglichkeit, Informationen über einen Mietvertrag im Internet online zu erhalten. Schlimmstenfalls muss man einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren, um sein Recht bezüglich der Miete oder eines Mietvertrages durchzusetzen; egal, auf welcher Seite man steht.

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