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Baulexikon - Begriff Kaufvertrag Der Eigentumsübergang bei Immobiliengeschäften vollzieht sich durch Einigung der Parteien und Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft wird im Immobilienkaufvertrag niedergelegt und bedarf der Beurkundung.

Prüfen Sie, bevor Sie sich binden, genauestens den Kaufvertrag!

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Ein Immobilienkaufvertrag beurkundet für fast alle Sachen oder Rechte, die ihren Besitzer wechseln sollen, den Eigentumswechsel, der entgeltlich erfolgen soll. Egal ob es sich dabei um den Verkauf einer Garage, von einem Wochenendgrundstück, einem Einfamilienhaus oder einem Gewerbeobjekt handelt; ein Kaufvertrag, notariell bestätigt, ist immer eine sichere Angelegenheit für den Verkäufer und den Käufer zugleich.

Ein Immobilienkaufvertrag ist in weiten Teilen standardisiert (Muster und Vorlagen für einen Immobilienkaufvertrag gibt es zahlreich im Internet) und sollte u.a. die folgenden Vertragsbestandteile enthalten:

  • Persönliche Angaben der Vertragsparteien
  • Kaufobjekt
  • Kaufpreis
  • Erklärung über Bestandsimmobilien oder Neubauten
  • Auflassungsvormerkung
  • Zahlungsvereinbarung
  • Notaranderkonto
  • Rechte und bestehende Verträge mit Dritten
  • Baulastenverzeichnis
  • ggf. Maklerprovision

Der Notar erklärt beiden Seiten das Vertragswerk in mündlicher Form und stellt die Frage nach dem Verständnis der inhaltlichen Aspekte des abzuschließenden Immobilienkaufvertrages. Wenn beide Parteien, der Verkäufer und der Käufer, mit dem Vertragstext vom Kaufvertrag einverstanden sind, wird der Immobilienkaufvertrag mit den Unterschriften aller Beteiligten (inklusive Notar) rechtsverbindlich.

Beim einem Hauskauf ist außerdem vorab der Blick ins Grundbuch wichtig: Denn rein rechtlich kaufen Sie gar nicht das Haus, sondern das Grundstück. Im Grundbuch werden Hypotheken, Grundschulden und Nutzungsrechte eingetragen, die Einfluss auf die Preisgestaltung haben können. Nur bei Erbpachtgrundstücken kauft man tatsächlich das Haus, während man für das Grundstück eine Pacht bezahlt.

Scheuen Sie sich nicht, ein Haus vor dem Kauf mehrfach zu besichtigen und bei der Besichtigung der Immobilie eingehend und konkret Fragen zu stellen (Baujahr des Hauses, wurden Sanierungsarbeiten oder Modernisierungen durchgeführt, wenn ja – wann, hat es Wassereinbrüche im Keller oder Durchfeuchtungen im Haus gegeben, wann war dies der Fall, ist Schimmel aufgetreten, Schwamm, Hausbock etc.). Die Antworten auf die Fragen zum Zustand des Hauses sollte man sich notieren und später darauf achten, dass die wesentlichen Dinge auch in dem schriftlichen, vor dem Notar zu beurkundenden, Immobilienkaufvertrag aufgeführt sind (z.B. „Der Verkäufer versichert, dass es in der Vergangenheit keine Wassereinbrüche oder Durchfeuchtungen in dem Kaufgegenstand gegeben hat und nach seiner Kenntnis weder Schimmel noch Hausschwamm oder Hausbock aufgetreten sind“).

Auch wenn man einen passenden Musterkaufvertrag für die Immobilie im Internet gefunden hat, reichen diese Angaben in der Regel für einen gültigen Verkauf nicht aus. Zu einem korrekten Immobilienkaufvertrag gehören auch genaue Angaben zur Lage (Lagepläne).

Gesetzlichen Rücktrittsrecht beim Immobilienkaufvertrag

Das Recht, innerhalb von 2 Wochen von jedem beliebigen Vertrag zurücktreten zu können, in Fachkreisen auch bekannt als „Allgemeines Rücktrittsrecht“, gibt es nicht. Das ist ein sich leider hartnäckig haltender Mythos. Entstanden ist er vermutlich durch das Widerrufsrecht, welches bei Fernabsatzverträgen und 14 Tage lang besteht. Für alle anderen Verträge gilt immer noch und weiterhin der alte Rechtsgrundsatz: Pacta sunt servanda („Verträge sind einzuhalten“).

Allerdings kann eine arglistige Täuschung bei der Kaufabwicklung zum Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag berechtigen. Diese Form des Rücktritts vom Immonilienkaufvertrag sollte man aber nur mit anwaltlicher Hilfe vornehmen; im Internet sind zahlreiche Online-Portale zum Thema Hauskauf, Immobilienkauf, Kaufvertrag, kostenlose Muster und Vorlagen für einen Kaufvertrag sowie auch Portale mit teilweise kostenfreien Beratungen durch eine Anwalts-Hotline zu finden.

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