Kaufvertrag
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Prüfen Sie einen Kaufvertrag, bevor Sie sich binden, genauestens den Kaufvertrag! |
Der Eigentumsübergang bei Immobiliengeschäften vollzieht sich durch Einigung der
Parteien und Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Das schuldrechtliche
Verpflichtungsgeschäft wird im Kaufvertrag niedergelegt und bedarf der Beurkundung.
Ein Kaufvertrag beurkundet für fast alle Sachen oder Rechte, die ihren Besitzer wechseln sollen, den Eigentumswechsel, der entgeltlich erfolgen soll. Egal ob es sich dabei um den Verkauf einer Garage, von einem Wochenendgrundstück, einem Einfamilienhaus oder einem Gewerbeobjekt handelt; ein Kaufvertrag, notariell bestätigt, ist immer eine sichere Angelegenheit für den Verkäufer und den Käufer zugleich.
Ein Immobilien-Kaufvertrag ist in weiten Teilen standardisiert (Muster und
Vorlagen für einen Kaufvertrag gibt es zahlreich im Internet) und sollte u.a.
die folgenden Vertragsbestandteile enthalten:
• Persönliche Angaben der Vertragsparteien
• Kaufobjekt
• Kaufpreis
• Erklärung über Bestandsimmobilien oder Neubauten
• Auflassungsvormerkung
• Zahlungsvereinbarung
• Notaranderkonto
• Rechte und bestehende Verträge mit Dritten
• Baulastenverzeichnis
• ggf. Maklerprovision
Der Notar erklärt beiden Seiten das Vertragswerk in mündlicher Form und stellt die Frage nach dem Verständnis der inhaltlichen Aspekte des abzuschließenden Kaufvertrages. Wenn beide Parteien, der Verkäufer und der Käufer, mit dem Vertragstext vom Kaufvertrag einverstanden sind, wird der Kaufvertrag mit den Unterschriften aller Beteiligten (inklusive Notar) rechtsverbindlich.
Beim einem Hauskauf ist außerdem vorab der Blick ins Grundbuch wichtig: Denn rein rechtlich kaufen Sie gar nicht das Haus, sondern das Grundstück. Im Grundbuch werden Hypotheken, Grundschulden und Nutzungsrechte eingetragen, die Einfluss auf die Preisgestaltung haben können. Nur bei Erbpachtgrundstücken kauft man tatsächlich das Haus, während man für das Grundstück eine Pacht bezahlt.
Scheuen Sie sich nicht, ein Haus vor dem Kauf mehrfach zu besichtigen und bei der Besichtigung der Immobilie eingehend und konkret Fragen zu stellen (Baujahr des Hauses, wurden Sanierungsarbeiten oder Modernisierungen durchgeführt, wenn ja – wann, hat es Wassereinbrüche im Keller oder Durchfeuchtungen im Haus gegeben, wann war dies der Fall, ist Schimmel aufgetreten, Schwamm, Hausbock etc.). Die Antworten auf die Fragen zum Zustand des Hauses sollte man sich notieren und später darauf achten, dass die wesentlichen Dinge auch in dem schriftlichen, vor dem Notar zu beurkundenden, Kaufvertrag aufgeführt sind (z. B. "Der Verkäufer versichert, dass es in der Vergangenheit keine Wassereinbrüche oder Durchfeuchtungen in dem Kaufgegenstand gegeben hat und nach seiner Kenntnis weder Schimmel noch Hausschwamm oder Hausbock aufgetreten sind").
Auch wenn man einen passenden Musterkaufvertrag für die Immobilie im Internet gefunden hat, reichen diese Angaben in der Regel für einen gültigen Verkauf nicht aus. Zu einem korrekten Kaufvertrag gehören auch genaue Angaben zur Lage (Lagepläne).
Zum gesetzlichen Rücktrittsrecht:
Das Recht, innerhalb von 2 Wochen von jedem beliebigen Vertrag zurücktreten zu
können, in Fachkreisen auch bekannt als "Allgemeines Rücktrittsrecht", gibt es
nicht. Das ist ein sich leider hartnäckig haltender Mythos. Entstanden ist er
vermutlich durch das Widerrufsrecht, welches bei Fernabsatzverträgen und 14 Tage
lang besteht. Für alle anderen Verträge gilt immer noch und weiterhin der alte
Rechtsgrundsatz: Pacta sunt servanda ("Verträge sind einzuhalten").
Allerdings kann eine arglistige Täuschung bei der Kaufabwicklung zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen. Diese Form des Rücktritts vom Kaufvertrag sollte man aber nur mit anwaltlicher Hilfe vornehmen; im Internet sind zahlreiche Online-Portale zum Thema Hauskauf, Immobilienkauf, Kaufvertrag, kostenlose Muster und Vorlagen für einen Kaufvertrag sowie auch Portale mit teilweise kostenfreien Beratungen durch eine Anwalts-Hotline zu finden.
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