Erschließungskosten
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Die hierdurch entstehenden Erschließungskosten können je nach Lage des Grundstücks und Erschließungsstand und -kapazität einen erheblichen Umfang einnehmen und müssen vor einem Hausbau kalkuliert werden. Dies gelingt in der Regel durch eine Abfrage bei den Versorgungsunternehmen, welche die Erschließungskosten je nach Abstand und Dimension des Hauses zu bereits vorhandenen Medien berechnen. |
Bei einer Neubaumaßnahme muss die Erschließung zur vorgesehenen Nutzung
gesichert sein. Unter Erschließung mit entsprechenden Erschließungskosten
fallen insbesondere die Arbeiten zum Anschluss an das öffentliche Straßennetz,
die Versorgung mit Elektrizität und Wasser, ggf. auch Gas, der
Telekommunikationsanschluss, die Abwasserbeseitigung etc.
Die Erschließung eines Grundstücks umfasst die Gesamtheit aller baulichen Maßnahmen und rechtlichen Regelungen zur Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten eines oder mehrerer Grundstücke. Aufgrund des Erschließungsaufwandes (Erschließungskosten) ist meist ein Erschließungsbeitrag an die örtliche Kommunen zu entrichten. Die Gesamtheit der Maßnahmen im privaten Bereich zur Erschließung werden auch als Grundstücksanschlusskosten bezeichnet.
In Deutschland sind die Erschließungskosten regional unterschiedlich; so wird es sein, dass Bauherren für die Erschließung (den Anschluss aller Medien) in NRW, Bayern, Sachsen, Brandenburg oder Bremen unterschiedliche Gebühren für die Erschließung zahlen müssen.
Oft stellt sich die Frage nach den Erschließungskosten bei einem Eckgrundstück. Wie genau die Kostentragung hinsichtlich der Erschließungskosten dabei aufgeteilt ist und auch gegebenenfalls was als einzelne Erschließungsmaßnahme gilt, ist grundsätzlich in der Erschließungssatzung der jeweiligen Gemeinde geregelt. Pauschal lässt sich hier keine qualifizierte Auskunft geben; im Bedarfsfall sollte man einen Fachanwalt konsultieren. Über die Erschließungskosten gibt es noch zahlreiche Unklarheiten, auch Urteile der Gerichte fallen unterschiedlich aus. So sollte ein Vertrag über einen Grundstückskauf korrekt formuliert werden, um einem späteren Rechtsstreit aus dem Weg zu gehen.
Dazu sagt das BGB, § 436: Öffentliche Lasten von Grundstücken
(1) Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks
verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die
Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch
begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.
(2) Der Verkäufer eines Grundstücks haftet nicht für die Freiheit des
Grundstücks von anderen öffentlichen Abgaben und von anderen öffentlichen
Lasten, die zur Eintragung in das Grundbuch nicht geeignet sind.
Nach der Entscheidung des OLG Koblenz Urt. v. 14.11.2002, kommt es bei den
Erschließungskosten auf den gesamten Vertragstext an. Das Gericht führt dazu aus (Zitat):
Sind im Kaufpreis für ein Baugrundstück alle Anliegerbeiträge und
Erschließungskosten für die Ersterschließung nach dem BauGB, nach dem
Kommunalabgabengesetz, nach den Satzungen der Gemeinde und der Verbandsgemeinde
und nach den Bestimmungen der Versorgungsunternehmen enthalten, kann sich daraus
ergeben, dass der Verkäufer auch die Hausanschlusskosten zu tragen hat.
Maßgeblich ist nicht, was unter die Erschließungskosten der §§ 123ff. BauGB
fällt; durch Vertragsauslegung muss vielmehr ermittelt werden, was die
Kaufvertragsparteien im konkreten Einzelfall darunter verstanden haben.
Erschließungskosten für kommunale Projekte, wie Straßen
Zentrale Rechtsgrundlagen für Erschließungsbeiträge sind die §§ 127 bis 135 des BauGB. Erschließungsbeiträge sind Kommunalabgaben, die ihre Rechtsgrundlage in einem Bundesgesetz finden und für die die jeweiligen Kommunalabgabengesetze der Länder ergänzend anzuwenden sind. Nach der derzeitigen Gesetzeslage werden Erschließungsbeiträge gem. § 128 BauGB erhoben für den Erwerb und die Freilegung der Flächen für Erschließungsanlagen, für ihre erstmalige Herstellung einschließlich der Einrichtungen für ihre Entwässerung und Beleuchtung sowie für die Übernahme von Anlagen als gemeindliche Erschließungsanlagen. Nicht über Erschließungsbeiträge finanzierbar sind bereits hergestellte und vorhandene Erschließungsanlagen.
Immer wieder kommt es zu Unstimmigkeiten über die Höhe dieser Erschließungsbeiträge. Erschließungsbeiträge werden deshalb durch die Gemeindesatzung geregelt.
Die Stundung von Erschließungsbeiträgen ist ein zeitliches Hinausschieben der Fälligkeit dieser Forderung. Sie beruht in der Regel auf vertragliche Abrede, die gleich mit Vertragsschluss oder später erfolgen kann. Der Schuldner bleibt trotz Stundung zur vorzeitigen Erfüllung berechtigt. Die Stundung ist ein Leistungsverweigerungsrecht (Einrede). Als solches hemmt sie die Verjährung (§ 205 BGB). Eine nachträglich vereinbarte Stundung ist eine Vertragsänderung zwischen den Parteien. Sie ist nur wirksam, wenn sie den Formerfordernissen des Vertrages entspricht. Die nachträgliche Vereinbarung ist in den meisten Fällen als eine Anerkennung der Forderung durch den Schuldner anzusehen, was statt der Hemmung zu einem Neubeginn der Verjährung führt (§ 212 BGB).
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